Una vez haya decidido comprar una vivienda concreta, llega la hora de formalizar la compra, con la promotora, con el agente inmobiliario o directamente con el propietario que lo vende. En este momento debe saber el importe que podrá pagar en caso de solicitar una hipoteca, si la vivienda tiene la cédula de habitabilidad vigente y si el edificio dispone de la certificación de eficiencia energética correspondiente.
Revisión de los aspectos legales de la vivienda
Viviendas usadas:
En el Registro de la Propiedad Inmobiliaria
Una información importante es comprobar quién tiene la titularidad real de la finca. La persona que consta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es la única que puede vender el piso, siempre que no consten limitaciones de sus derechos como titular.
También el Registro se puede saber si tiene cargas económicas pendientes, por ejemplo, si está hipotecada o embargada. Esta información se puede solicitar al Registro de la Propiedad Inmobiliaria que corresponde al municipio en que está ubicada la finca.
En el ayuntamiento se debe comprobar la calificación urbanística para conocer si hay proyectado algún plan que afecte al inmueble. Se debe solicitar al propietario el último recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles) para verificar que está al corriente de pago. También, en caso de adquirir una vivienda de segunda mano, el ayuntamiento le puede informar si está al corriente del pago del IBI.
Presidente de la comunidad de propietarios, si lo hay, o el administrador de fincas
Os podrán confirmar si también está al día de los pagos de cuotas, si se prevé alguna obra o gasto importante aprobada por los propietarios, así como el importe del gasto mensual.
También es importante conocer la antigüedad real de la finca, los servicios comunes, el estado de las instalaciones eléctricas y de otros suministros.
Finalmente se debe comprobar que la vivienda está realmente desocupada y no hay ningún contrato de arrendamiento o situación de ocupación que dificulte su compra.
Viviendas en construcción
Hay que asegurarse de que las licencias administrativas de las viviendas en construcción estén al corriente. Se debe consultar el proyecto técnico y tener en cuenta las fechas de finalización y entrega de la vivienda.
Pide cuál es la superficie útil interior, que es la de los espacios interiores que tienen una altura mínima de 2,5 metros y que no incluye la de las terrazas ni la ocupada por los elementos estructurales verticales. Si la vivienda tiene más de una planta, la superficie de la escalera interior se considera útil. Aunque a menudo se habla de superficie o metros cuadrados construidos, hay que conocer los metros cuadrados útiles.
Tiene derecho a examinar los planos y la memoria de calidades.
Si la vivienda es sobre plano, hay que especificar lo posible qué tipo de material o productos se utilizarán en la construcción e insistir en disponer de una memoria de calidades que, a efectos prácticos, nos servirá de orientación si el ejecución de la obra se dilata y si hay cambios en los materiales a instalar.
Hay que tener en cuenta que todos los datos que se mencionan en la publicidad del vendedor o del promotor son vinculantes y el comprador tiene el derecho de exigirlas. La publicidad para la comercialización de los diferentes productos inmobiliarios, y especialmente en cuanto a la venta de viviendas, deberá obedecer al principio de veracidad. Por tanto, las características consignadas podrán ser exigidas aunque no consten en el contrato de compraventa.
Para evitar fraudes, hay que dirigirse a los profesionales que estén colegiados y debidamente regulados. También es recomendable acudir a un profesional que esté adherido al sistema arbitral de consumo, el cual permite resolver con carácter vinculante, y de manera rápida y gratuita, las diferencias surgidas entre las empresas y sus clientes.
La opción de compra es un derecho que le permitiría disponer de un margen de tiempo para terminar de decidirse en la compra de la vivienda si aún no lo tienes muy claro o por si encuentra otra vivienda en mejores condiciones o prestaciones .
Pero si ya está seguro, póngase en contacto con el vendedor, que tanto puede ser una persona particular como una empresa promotora.
Es bastante habitual que en el momento que se llega a un compromiso de compra se firme un contrato privado en el que el comprador puede dar una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta (arras).
En este contrato se especificarán las características de la operación: objeto que se transmite, precio, forma de pago y condiciones en caso de desdecirse alguna de las partes.
Arras (o fianza)
Cuando se ha decidido la vivienda que se quiere adquirir, se puede hacer una reserva durante un corto período de tiempo. Normalmente se pactan las arras penitenciales. La entrega de arras sirve para garantizar al vendedor que compraréis la vivienda.
Este dinero se descontarán del precio total de la vivienda una vez se hayan formalizado
Firma del contrato de compraventa y escritura pública
El contrato es el documento que le hace legalmente propietario de la vivienda y donde constan los derechos y obligaciones de las partes (comprador y vendedor). Debe incluir la identificación de las partes, la descripción del inmueble vendido y los anexos (garaje, cuartos de los trastos, etc.), la superficie útil, las zonas comunitarias y los estatutos de la comunidad de propietarios, si n ‘hay.
También debe establecer el precio y la modalidad de pago, los impuestos aplicables, como el impuesto de transmisiones patrimoniales para viviendas de segunda mano o el IVA para las viviendas de obra nueva, las condiciones de compraventa y las penalizaciones aplicables a todas dos partes en caso de incumplimiento del contrato.
Es recomendable que se pacte la sumisión de ambas partes a un arbitraje de consumo, el cual es gratuito, como vía para resolver posibles conflictos en el futuro.
El comprador tiene derecho a elegir el notario que tiene que hacer la escritura pública de la compraventa.
El contrato entre las dos partes puede ser tanto privado como público.
El contrato privado no está formalizado ante notario y consiste en el documento donde se identifican comprador y vendedor, los aspectos físicos y legales de la vivienda, la forma de pago y las estipulaciones de la compra (condiciones, el precio exacto, el momento de entrega de las llaves, etc.).
No os convirtáis en el propietario legal de la vivienda hasta el momento de la firma de la escritura pública, ante notario. La escritura pública también recoge las del comprador y del vendedor, el estado físico y legal de la vivienda, su valor, la forma de pago y las obligaciones fiscales que se derivan.
Registro de la Propiedad
La escritura pública se convierte en la herramienta indispensable para poder registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad de la localidad donde esté situada la vivienda.
Para hacer la inscripción en el Registro será necesario presentar el justificante de varios pagos del impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados (vivienda antigua) o el IVA (vivienda nueva).
Aunque inscribir la vivienda en el Registro de Propiedad no es obligatorio, sí es recomendable ya que será la garantía de que te has convertido en el propietario legal de la vivienda.