Los derechos y deberes en la compra y la venta de vivienda
La disciplina de vivienda es un concepto relativamente nuevo que nace con la Ley del derecho a la vivienda del 2007. Esta ley aporta un marco claro respecto a los derechos y deberes de los diferentes agentes que interactúan en el mercado inmobiliario.
Este concepto permite la existencia de unas pautas claras que definen el concepto de la vivienda digna. Asimismo, establece una serie de obligaciones y de derechos a las personas que tienen la propiedad de una vivienda.
¿Quieres saber cuáles son los derechos y deberes para venta?
Antes de comprar un piso, es imprescindible hacer una revisión a fondo tanto del piso como de la finca. Uno de los aspectos a tener en cuenta es la antigüedad del edificio y el estado general de las fachadas. En caso de que no sea óptimo, hay que comprobar si la comunidad de vecinos o el Ayuntamiento tienen previstas obras de rehabilitación, y cómo pueden incidir en el estado general del piso.
Por otro lado, es recomendable comprobar que no haya grietas en las paredes y revisar la estanqueidad de la cubierta, las instalaciones comunes (ascensores, calefacción central, etc.) y la calidad de los materiales.
Hay que prestar atención a posibles flexiones en los techos y el suelo, la calidad de la carpintería y los pavimentos, el sistema de calefacción, el estado de los servicios, las cámaras higiénicas y las cocinas.
Las dimensiones y la distribución son factores determinantes para la comodidad. El espacio de una vivienda puede medirse en metros cuadrados útiles o en metros cuadrados construidos, los cuales representan un 15% más que los útiles. Conocer esta diferencia es imprescindible a la hora de buscar piso. Aparte de eso, es aconsejable ver si la distribución de las habitaciones se ajusta a nuestras necesidades.
También se verificará el estado de elementos que afectan directamente la calidad de vida. La iluminación natural, la contaminación acústica, la protección térmica y la limpieza del ambiente son elementos esenciales para el confort de un hogar.
Uno de los aspectos de los que se debe tener más cuidado, especialmente en los pisos de segunda mano, son las instalaciones de agua, luz y gas.
Nadie puede vender un piso si no es el propietario legal. Para verificar que la persona que vende el piso es el legítimo propietario, hay que comprobarlo en el Registro de la Propiedad, en el que el nombre y los apellidos del propietario del piso deben coincidir con los datos de la persona que lo vende.
La calificación urbanística de una vivienda es fundamental, ya que puede limitar la ejecución de obras y, incluso, imposibilitar la obtención de una hipoteca.
Para saber la calificación urbanística de una finca, tienes que pedir cita previa en el Departamento de Documentación e Información Urbanística del Ayuntamiento de Barcelona.
Si la vivienda está afectado por algún plan urbanístico, es recomendable pedir los detalles para poder valorar las ventajas y los inconvenientes.
El comprador se hará cargo de los gastos siguientes:
Precio de la vivienda.
-IVA, si se trata de una obra nueva (actualmente lo son el 10% de las viviendas).
A partir del 1 de enero de 2013, el tipo para aplicar será del 10%, excepto para viviendas en régimen especial de protección oficial o promoción pública, que se mantendrá al 4%. Más información en la web de la Agencia Tributaria.
-Impuesto sobre actos jurídicos documentados. Más información en la web de la Agencia Tributaria.
-Los derivados de la constitución de hipoteca (notario, registro de la propiedad, gestoría, y tributos) y / o las de cancelación de hipoteca en caso de subrogación de hipoteca (notario, registro de la propiedad, gestoría y tributos ). Queda exenta gasto de actos jurídicos documentados. (Se presentará el formulario).
-Honorarios del notario, correspondientes al otorgamiento de la escritura pública y las copias.
-Inscripción en el Registro de la Propiedad, que no suele superar el 1%.
-Las relativas a la gestoría, derivadas de la tramitación de documentación a Hacienda, de la liquidación de impuestos y de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura publica de compraventa.
-Contratación de servicios: luz, agua, gas, etc.
En caso de que se constituya una hipoteca, deberá asumir los gastos de un seguro que, como mínimo, asegure los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros. Asimismo, será necesario negociar con la entidad financiera los gastos de apertura del préstamo, cancelaciones parciales, etc.
Para empezar esta nueva etapa con buen pie, es importante comprobar que el vendedor está al corriente del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. En caso contrario, el comprador debe hacerse cargo legalmente del pago de las cuotas atrasadas de hasta un año. Para verificar este dato, hay que pedirla al administrador de la finca o, si no la tiene, al presidente de la comunidad de propietarios.
Si la vivienda forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en los estatutos se puede consultar la participación que tendrá en los gastos de mantenimiento, las posibles limitaciones de uso en el interior de la vivienda y el régimen por que se rigen los elementos y los espacios comunes.
Para comprobar las variables anteriores, se pueden solicitar los estatutos de la comunidad, en su caso, y un certificado del secretario de la comunidad sobre la situación del pago de los gastos de la comunidad.