Esta es una técnica financiera actual, cuyo éxito radica en la idoneidad y flexibilidad para proporcionar financiación a las empresas alternativas a la tradicional en forma de préstamos hipotecarios o pólizas con garantía hipotecaria. El Sale and Leaseback está vinculado al principio de libertad de pacto, al tiempo que actúa la capacidad de adpatación de la obligación a las necesidades reales de cada empresa por lo que se sue encaje se consigue mediante la conciliación de intereses. Mediante el Sale and leaseback las empresas pueden inyectar financiación a sus fondos propios a través de sus activos fijos.
El Sale and leaseback es un contrato en virtud del cual una empresa vende un bien de su propiedad, de naturaleza mueble o inmueble, a una sociedad mercantil, inversora o una Entidad financiera de leasing, la que, simultáneamente, le concede en arrendamiento (leasing) el uso del mismo bien, contra el pago de un canon periódico, durante un plazo determinado, y al final del cual le otorga la opción de comprar el bien, previo pago del valor residual preestablecido, de prorrogar el contrato o devolver el bien.
El Sale and leaseback es un auténtico contrato de financiación, pues a través de él una empresa privada o Entidad Financiera de leasing, con medios diferentes a los tradicionales, la actividad de otra empresa dedicada sea a la producción de bienes o a la prestación de servicios. En el contrato de Sale and leaseback se caracteriza por la articulación de su contenido a través de cláusulas generales, las que abarcan solamente determinados aspectos del contrato, dejando a las partes en libertad de negociar los elementos propios o, mejor, típicos de cada contrato. Por eso es tan importante cuando se negocian las cláusulas particulares, una mediación y negociación basada en principios, que trate de conseguir una conciliación de intereses.
Desde el punto de vista económico, el contrato de Sale and Leaseback para la empresa arrendataria tiene una serie de ventajas, entre ellas:
1.- Una operación de desinversión de inmovilizado, es decir, una operación de liquidez que le permite a la usuaria mantener el uso y la facultad de readquirir el bien al final del plazo contractual inicial.
2.- La inmovilización financiera que hemos generado con la adquisición de los activos, la podemos liberar para destinar el dinero obtenido mediante estos contratos a financiar la actividad corriente de la empresa, la adquisición de nuevos equipamientos, sin comprometer por ello la viabilidad de la empresa puesto que seguimos disponiendo de todos los elementos productivos de la misma.
3.- Así mismo, en las situaciones en las que la empresa esté en situación de insolvencia e inste ante el órgano judicial la correspondiente solicitud de concurso de acreedores y necesite fondos para su reestructuración.
Las razones por las que se recurre al Sale and Leaseback son:
1.- Para la empresa financiera que compra y luego entrega en leasing el inmueble prefiere el Sale and Leaseback antes que el préstamo hipotecario, pues obtiene mayor ganancia con los cánones que cobra que con los intereses obtenidos del préstamo hipotecario.
Además, la ganancia que percibe con el cobro de los cánones no se encuentra limitada por las leyes de usura que limitan la tasa de interés que puede percibir si hubiera concedido un préstamo hipotecario. También puede deducir los gastos de depreciación del inmueble de los impuestos que tiene que pagar sobre el monto de los cánones que percibe.
2.-La empresa vendedora -arrendataria-, por su parte, además de obtener una ganancia con la venta del inmueble y seguir en la explotación del mismo, con la posibilidad de adquirirlo nuevamente, puede deducir de la base imponible el monto total de los cánones que paga, mientras que si hubiera financiado su inversión con un préstamo hipotecario sólo hubiera podido deducir lo que paga en concepto de intereses de dicho préstamo.
El Sale and Leaseback se dirige a activos fijos de ciertas caracteristicas, como:
1.- Edificios de oficinas, Hoteles, sedes corporativas.
2.- En la industria se buscan inmuebles industriales de alto valor estratégico, por su localización y los servicios disponibles.
La mediación de Mediatoris, le puede proporcionar un Sale and Leaseback, entre algunas sociedades de inversión y determinadas Entidades Financieras, asesorandole en la redacción e interpretación de las cláusulas particulares y en la negociación de las condiciones del mismo, procurando la conciliación de intereses entre la empresa arrendataria y arrendadora.